Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) sont de plus en plus plébiscitées par les investisseurs en quête de diversification et de rendement. Elles offrent en effet une opportunité intéressante pour se constituer un patrimoine immobilier tout en bénéficiant d’une certaine simplicité dans leur gestion. Avant de se lancer dans cet investissement, il est essentiel de bien appréhender la fiscalité des SCPI, notamment en ce qui concerne le traitement des revenus qui en découlent.
La nature des revenus perçus
Pour bien saisir la fiscalité applicable, il convient tout d’abord de distinguer les différentes sources de revenus générées par les SCPI :
Les revenus fonciers
Il s’agit de la principale source de revenus pour les investisseurs en SCPI. Les loyers perçus par la société de gestion au titre de son parc immobilier locatif sont reversés aux associés sous forme de dividendes. Ces derniers seront alors soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers.
Les plus-values immobilières
Lorsqu’une SCPI procède à la vente d’un bien immobilier, elle peut réaliser une plus-value. Cette dernière sera partagée entre les associés proportionnellement à leurs parts détenues. Il est important de noter que ces plus-values échappent à l’impôt sur les sociétés et sont soumises au régime des plus-values immobilières des particuliers.
Les revenus financiers
Une SCPI peut également percevoir des revenus d’intérêts liés à la gestion de sa trésorerie ou bien de placements effectués en attendant une répartition. Ces revenus sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers.
L’imposition des revenus fonciers
Les revenus fonciers prélevés par les SCPI sont donc considérés comme ceux issus d’un investissement immobilier classique. Ainsi, leur imposition suit les mêmes règles pour les associés détenant leur patrimoine immobilier en direct. Les dividendes perçus constitueront la base imposable, qui sera ensuite soumise aux prélèvements sociaux (17,2%) et à l’impôt sur le revenu, selon le barème progressif.
Micro-foncier ou régime réel ?
Les revenus fonciers perçus dans le cadre d’une SCPI peuvent être déclarés selon deux régimes d’imposition :
– Le régime du micro-foncier : Ce régime s’applique pour les revenus inférieurs à 15 000 euros par an. Il permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30% pour charges, sans possibilité de déduction supplémentaire. Le montant imposable est alors égal à 70% du montant des revenus perçus.
– Le régime réel : Ce régime s’applique de plein droit lorsque les revenus sont supérieurs à 15 000 euros ou sur option pour les revenus inférieurs. Il permet de déduire les charges réelles supportées par l’associé (frais de gestion, intérêts d’emprunt…), avec possibilité de générer un déficit foncier imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 euros par an.
La fiscalité des plus-values immobilières
Lorsque la SCPI réalise une plus-value lors de la vente d’un bien immobilier, cette dernière est soumise, comme évoqué précédemment, au régime des plus-values immobilières des particuliers. Ainsi, la plus-value nette réalisée sera taxée à hauteur de 19% auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux à 17,2%, soit une imposition globale de 36,2%.
Pour calculer la plus-value nette imposable, il convient de prendre en compte certaines exonérations et abattements liés à la durée de détention :
– Un abattement annuel de 6% pour les années de détention entre 6 et 21 ans.
– Un abattement exceptionnel de 4% pour la 22e année de détention.
– Une totale exonération d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention.
– Une totale exonération de prélèvements sociaux après 30 ans de détention.
Les cessions de parts de SCPI
Il est également possible de réaliser une plus-value lors de la vente de ses parts de SCPI. Dans ce cas, la fiscalité applicable sera similaire à celle des plus-values immobilières :
– Une imposition au taux forfaitaire de 19% sur le montant de la plus-value nette.
– Les prélèvements sociaux à hauteur de 17,2%.
– Les abattements pour durée de détention précédemment évoqués.
SCPI et IFI : comment ça marche ?
Depuis le 1er janvier 2018, l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) a remplacé l’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF). Les investissements en parts de SCPI entrent donc désormais dans l’assiette de cet impôt, qui concerne les patrimoines immobiliers dont la valeur nette taxable excède 1,3 million d’euros.
Il convient ainsi de prendre en compte la valeur de rachat des parts de SCPI détenues dans le calcul de la base imposable de cet impôt. Il existe néanmoins certaines exceptions notamment pour les SCPI détenant exclusivement des locaux professionnels, ou celles dont l’activité principale est la réalisation d’économies d’énergie, qui peuvent bénéficier d’une exonération partielle ou totale d’IFI.
En résumé, la fiscalité des SCPI est un élément clé à prendre en compte avant d’investir dans ce type de placement. Les revenus générés, qu’il s’agisse des revenus fonciers ou des plus-values immobilières, sont soumis à des conditions spécifiques dont il convient d’être parfaitement informé. De plus, il est important d’évaluer l’impact éventuel sur son assujettissement à l’IFI afin d’optimiser au mieux sa stratégie patrimoniale.
